定期借家契約の説明文書を欠く場合（書面交付欠く場合）の契約の有効性

コンテンツ番号：20180223

定期借家契約（借地借家法38条１項所定の契約）を締結、同法38条２項の説明文書を省略してしまったが、定期借家契約は無効になってしまいますか。

無効になってしまう可能性が高いです。

定期借家契約とは、大まかにいうと、「更新が無い」借家契約です。

そのため、決まった期間が終了すると、借家人は出て行かなければなりません。

通常の借家契約とは異なるため、契約締結には法定されている要件をしっかりと具備する必要があります。

それでは、その要件が書いてある根拠条文を見てみましょう。

---

（定期建物賃貸借）

借地借家法38条：1項「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、①公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。」

同条2項：「前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した②書面を交付して説明しなければならない。」

定期借家契約が成立するためは…

①公正証書による等書面によって契約

②書面を交付して説明

上記の二つが必要になります。

本件では②の書面による交付が無いようですが、その場合、定期借家契約はどうなってしまうのでしょうか。

♦参考判例：最判平24年9月13日
～事例～借地借家法38条2項所定の書面交付を欠く場合～

判旨：「法３８条１項の規定に加えて同条２項の規定が置かれた趣旨は，①定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃借人になろうとする者に対し，定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ，当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず，説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。

 以上のような法３８条の規定の構造及び趣旨に照らすと，同条２項は，定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃貸人において，②契約書とは別個に，定期建物賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上，その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。そして，紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると，上記書面の交付を要するか否かについては，当該契約の締結に至る経緯，当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった③個別具体的事情を考慮することなく，形式的，画一的に取り扱うのが相当である。

したがって，法３８条２項所定の書面は，賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」

　＜判例のまとめ＞

①書面交付と説明の意味について

・更新が無いという賃借人にとって不利な条件を賃借人になろうとする者に対し理解させる

・当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供する

・口頭による説明だけではなく、書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止する

②契約書について

・定期借家契約を締結する際、定期借家契約とは「別」に書面の交付がいる

③書面交付がいらない場合はあるのか

・個別的事情があったとしても、書面交付を要する

 

以上のように、賃借人（借家人）にとって不利な定期借家契約を締結する場合、「必ず」定期借地契約書と書面の交付がいることになります。

将来における紛争を可能な限り防止するために、例外を認めず、判例は画一的な処理をしています。