借地権はローンで購入できないって本当？｜弁護士Q＆A

ご相談内容

私（A）は、借地権付きマンション（甲）を所有しており、甲マンションは乙土地上に建っており、甲マンションを売却したいと思っています。 以下、そのように至った経緯等を簡単にお伝えしておきます。

経緯

本件契約（AB間の借地権設定契約）書に記載が無かった更新料の件で、地主Bから調停・訴訟を起こされ、最終的にB地主側が訴訟取り下げて、法定更新、更新料の支払いは無い状態となりました。その後、甲マンションの売却をすることになり、超大手不動産仲介業者Cに依頼し、購入申込み者Dと甲マンションの売買契約書を交わしました。

なお、

1. 地主Bには、売却をする前にDへの売却のことは連絡・相談をし、承諾を得ています。
2. 購入申込み者Dが、ローンを組みたいということから、地主Bに金融機関の書類に署名捺印を依頼したところ、「金融機関の書類に追記したい内容があり、その内容の追記が出来なければ、署名捺印は出来ない」と言われてしまいました。

金融機関にも相談は行いましたが、地主Bが求める追記が許されず、売却契約自体が白紙（解除）となりました。現在では、その超大手不動産仲介業者Cとの仲介契約は終了しており、マンションも売却出来ず、困っている状態です。

そんな中、貴社のホームページを拝見し、ご連絡をさせて頂きました。

貴社は、借地権の不動産を専門とされた仲介をされているとございましたので、専門家視点から、現状を打開でき、マンションの売却を支援して頂けるのではと思っています。地主Bから承諾を得る何かしらの方法は、ありますでしょうか。

ご相談のポイント

• 地主が融資承諾を出さない場合
• 融資承諾が出ない場合の買主

①地主が融資承諾を出さない場合

借地契約は、様々な場面で地主の承諾が必要となる契約です。

まず、借地人が借地権を第三者に譲渡するためには、貸主である地主から譲渡承諾を得る必要があります（民法第612条1項）。

また、借地契約の中で無断増改築禁止特約が設けられている場合は、建物の増改築に際して、地主から増改築承諾を得なければなりません。

その他、借地契約の中で借地条件の指定がある場合は、条件変更（建物の条件を木造から鉄筋コンクリート造に変更する等）に当たって、地主から条件変更の承諾を得る必要が生じます。

そして、いずれの承諾に当たっても、地主に対して承諾料の支払いが必要になってきます。

但し、これらの承諾については、それぞれ、借地借家法において、地主が承諾を出さないときに、借地非訟手続を通じて、裁判所が地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を与える制度が設けられています。

これに対して、今回問題となっている地主の融資承諾に関しては、借地借家法上の代諾許可制度の対象外です。

したがって、地主が融資承諾を出さない場合に関しては、借地人の立場からは法的な対抗手段がありません。

②融資承諾が出ない場合の買主

地主の融資承諾が出ない場合、借地権の買主は、手持ちの自己資金から購入資金を用立てなければなりません。

しかし、買主が一般の個人の場合は、ローン無しでの購入は困難であるケースが殆どかと思われます。

この点、弊社では、投資家に向けた販売活動を行なうことで、融資を利用することなく借地権を購入できる買主を探すお手伝いが可能です。

まとめ

譲渡承諾や増改築承諾と異なり、融資承諾は、借地借家法上の代諾許可制度の対象外です。
したがって、地主から融資承諾が出ない場合については、借地人に法的な対抗手段はありません。地主から融資承諾が出ない場合、買主は、手持ちの自己資金で購入資金を用立てる必要があります。

弊社では、投資家向けの販売活動を行なうことで、融資を利用せずに購入できる買主を探すことが可能です。