借地権付き建物の売買契約書とは？記載項目や確認ポイント

借地権付き建物の売買契約書とは？記載項目や確認ポイント

借地権付き建物の売買を契約するにあたって、契約に関する重要な情報がまとまっているのが売買契約書です。
不動産売買に頻繁に関わる人でない限り、頻繁にその中身を見る機会もないため、どのようなことが書かれているのかイメージがつきづらいかもしれません。

この記事では、借地権付き建物の売買契約書について、その概要や記載項目、確認ポイントを詳しく解説していきます。

借地権付き建物の売買契約書の概要

まずは借地権付き建物売買契約書の特徴や役割、借地権の基本的な概念について理解を深めていきましょう。

借地権付き建物売買契約書とは

参考：借地権建物売買契約書

借地権付き建物売買契約書とは、借地権が設定された土地（借地）上に建てられた建物を売買するための契約書のことです。

この契約書は不動産売買契約書の一種で、建物の所有者（売主）と建物を購入する人（買主）の間で締結されます。

そもそも、借地権とは、他人から借りた土地に建物を建てる権利のことを指します。
この場合、建物の所有権は借地人にありますが、土地の所有権は地主に残ります。
したがって、借地人は土地の使用に制約があり、地主の承諾が必要となる場合があります。

借地権付き建物の売買契約書に記載する主な項目

借地権付き建物の売買契約書には、通常の不動産売買契約書と共通する項目に加え、借地権特有の記載事項が含まれます。

借地権付き建物の売買契約書に記載する主な項目は、以下の通りです。

• 売買契約の内容と借地権の譲渡に関する合意について
• 価格と手付金について
• 所有権移転登記について
• 建物が滅失、損傷した場合について
• 各種費用の負担割合について
• 不適合があった場合の対処法について
• 契約解除について
• 反社会的勢力の排除について
• 契約に定めがない事項や紛争の解決方法について

売買契約の内容と借地権の譲渡に関する合意について

借地権付き建物の売買契約書には、まず「借地権（＝土地賃借権または地上権）を利用して借地上に建てられた建物の売買契約」であることを明記する必要があります。

さらに、借地権の譲渡に関して、売主と買主の双方が合意していることを記載します。

この合意事項には、

• 借地権の譲渡条件・・・借地期間、地代、更新料、名義変更の手続き
• 地主の承諾取得の具体的な手続き・・・誰が、いつまでに、どのような方法で

などが含まれます。

価格と手付金について

売買価格は、建物（本体）の価値と借地権（敷地利用権）の価値を合算して設定されます。
契約書には価値の総額を明記しますが、特別な事情がない限り詳細な内訳は記載しないのが一般的です。

また、手付金※の金額や支払い時期、残金の支払い方法なども具体的に記載します。

※手付金とは、契約の履行を担保するための金銭のこと。万が一、買主が契約を履行しない場合、売主は手付金を没収することができます。反対に、売主が契約を履行しない場合、買主は手付金の倍額を請求することができます。手付金の保全措置としては、手付金を法務局に供託する方法があります。

所有権移転登記について

建物の所有権移転登記と借地権の種類に応じた譲渡手続きを明記します。

• 地上権の場合・・・移転登記を行います。
• 賃借権の場合・・・土地賃借権の移転登記はできません。そのため、地主の承諾取得が必要となることを記載します。

登記の時期（通常は残代金決済と同時）や費用負担の方法（売主・買主のどちらが負担するか、折半するかなど）、必要書類の準備（売主・買主それぞれが用意する書類）についても具体的に定めます。

登記に必要な書類としては、売買契約書、登記事項証明書、固定資産税評価証明書、印鑑証明書などが挙げられます。

建物が滅失、損傷した場合について

契約締結後、引き渡しまでの間に建物が滅失または損傷を受けた場合の対応について規定します。
損傷の範囲や補償方法、契約解除の条件を明確に定めることで、トラブルを防ぐためです。

滅失・損傷の程度、責任の所在、損害の補償方法、契約の継続または解除の条件などを明確にします。

各種費用の負担割合について

固定資産税、都市計画税、仲介手数料、登記費用（登録免許税）、印紙税などの負担割合を明確に定めます。

借地権に関連する費用（例：地代の精算、承諾料）についても記載する必要があります。

関連する費用は、売買契約締結日を基準として日割りまたは月割りで精算する方法を定めることが一般的です。

また、不動産取得税の負担についても明記します。

不適合があった場合の対処法について

契約不適合責任に関する規定を設け、建物や借地権が契約内容に適合しない場合の対応方法を定めます。

契約不適合責任とは、売買の対象である建物や借地権が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して修補や代金減額、契約解除などの責任を負う制度のことです。

具体的には、契約内容と異なる建物の状態（例：重大な欠陥）や、借地権に関する不適合（例：有効期間の誤り、地主の承諾未取得）などのケースを想定し、買主が請求できる権利（修補・代金減額・損害賠償・契約解除）の条件を明確にしましょう。

契約解除について

契約解除の条件や手続き、もし解除する場合の違約金や原状回復義務などについて明記します。

特に、借地権の譲渡が地主に承諾されなかった場合の対応も含めておくことが重要です。
借地権の譲渡が地主に承諾されなかった場合の対応として、『売主が〇日以内に地主の承諾を取得できない場合、買主は契約を解除できる』などの条項を定めることで、当事者間のトラブルを防ぎます。

反社会的勢力の排除について

反社会的勢力との関係がないことを相互に確認し、万が一そのような関係が判明した場合の契約解除条項を設けます。

売主と買主だけでなく、保証人や関連会社も対象にするのが一般的です。

これは、いわゆる「反社条項」と呼ばれるものです。

契約に定めがない事項や紛争の解決方法について

契約書に定めのない事項が生じた場合の対応方法や、紛争が発生した際の解決方法（調停や裁判など）について記載します。

紛争解決の手続きをより明確にするために、管轄裁判所も明記するのが一般的です。

借地権付き建物を売却するメリットとデメリット

借地権付き建物の売却を検討する際は、そのメリットとデメリットを十分に理解することが重要です。

ここでは、売却することで得られる利点と、考慮すべき課題について詳しく解説します。

借地権付き建物を売却するメリット

借地権付き建物を売却する借地人のメリットは、以下の通りです。

• 借地権付き建物を現金化できる
• 地代や更新料の支払いが不要になる
• 地主との関係を解消できる

借地権付き建物を現金化できる

借地権付き建物を売却することで、まとまった資金を得ることができます。

例えば、老後の生活資金として活用したり、新たな不動産を購入する頭金に充てたりと、売却資金の使い道はさまざまです。

地代や更新料の支払いが不要になる

借地権付き建物の所有者は、地主に対して定期的に地代を支払う必要があります。
地代は借地権の契約期間中ずっと発生し続けるため、長期的には大きな負担となる可能性があります。

また、契約期間が満了した際には更新料が発生します。

借地権付き建物を売却することで、こうした定期的な金銭的負担から解放されるのはメリットと言えるでしょう。

地主との関係を解消できる

借地権付き建物を第三者に売却することで、地主との借地関係を解消できます。

地主との交渉や契約更新などの煩わしさから解放されるだけでなく、関係が複雑または悪化している場合には、売却によってトラブルを回避できます。

また、借地権付き建物を相続した場合、相続人は権利を引き継ぐことができますが、契約更新時には地主との交渉が発生する可能性もあります。

そのため、将来的な負担を考慮して早めに売却を検討することも有力な選択肢の1つと言えます。

借地権付き建物を売却する際のデメリット

借地権付き建物を売却する借地人のデメリットは、以下の通りです。

• 売却価格は低めになりやすい
• 買い手が見つかるまで時間がかかることがある

売却価格は低めになりやすい

借地権付き建物は、土地の所有権がないという制約があるため、市場価値が低くなりやすい傾向にあります。
したがって、借地権設定のない物件の市場相場よりも低い価格で取引されやすいです。

買い手が見つかるまで時間がかかることがある

借地権付き建物は、所有権付きの不動産に比べて流動性が低く、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
借地権が設定されているがゆえの制約の多さや契約条件の複雑さ、住宅ローン審査のハードルが高くなるなどの実務的なリスクが、敬遠される主な理由です。

そのため、売却活動が長期化する可能性があることを理解しておく必要があります。 

スムーズな売却のためには、借地権を専門とする不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

仲介業者は独自のネットワークを駆使して買主を探してくれるため、より市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

また、借地権付き建物の売却に精通した専門家・弁護士との連携により、法的な手続きや、難航しがちな地主との交渉もサポートしてくれます。

中央プロパティーでは、借地権の売却をサポートしています　≫

借地権付き建物の売買契約書を確認する際の注意点

借地権付き建物の売買契約書を作成する売主側（借地人）は、以下の点に特に注意を払う必要があります。

• 借地部分の土地の地番、建物の家屋番号、借地面積を正確に記載する・・・これらの情報に誤りがあると、契約が無効になる可能性があります。正確な情報を記載するために、登記事項証明書や土地建物の権利書を参考にすることをおすすめします。
• 契約不適合責任についての規定を記載する・・・契約に適合していない瑕疵などが発覚した場合、買主は修補請求や代金減額請求、さらには契約解除を求めることができるため、売主側は不利な立場に立たされます。売主側はこの点について明確に規定を設けることが重要です。

借地権付き建物の売却で困ったら専門家へ相談しよう

借地権付き建物を売却する際に必要な売買契約書について詳しく解説しました。

借地権付き建物の売却は、通常の不動産取引以上に複雑な要素を含んでいます。
そのため、売買契約書には借地権の特性を考慮した多くの項目を盛り込む必要があり、後々のトラブルを防ぐためにも作成や確認には細心の注意が必要です。

法的知識がなければ理解が難しい要素も多く含まれるため、専門家のアドバイスを受けながら契約書を作成・確認することを強くおすすめします。

そもそも契約書以前に借地権付き建物の売買について詳しく理解できているか自信がない、という方もいらっしゃるかもしれません。

そのようなときこそ、不動産取引に精通した弁護士や不動産会社に相談するべきです。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門に扱う不動産仲介会社です。
借地権付き建物の取引にノウハウがあるスタッフが多数在籍しており、随時ご相談を受け付けております。

初回面談時には弁護士が同席し、相談料0円とさせていただいておりますので、借地権の売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。