地代の値上げには応じるべきなのか？借地権の地代トラブルを徹底解説

地代の値上げには応じるべきなのか？借地権の地代トラブルを徹底解説

借地権で最も多いトラブルの一つが、地代に関することです。借地契約では、土地を借りる代わりに借地人は地主に地代を支払う必要があります。地主から地代の値上げ通知があった場合、どう対処するのが正解なのでしょうか。

地主には地代を値上げする権利がある

前提として、地主は地代を値上げする権利を有しています。

地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。

借地借家法第11条第1項

地主が地代を値上げできる条件は、以下の4つです。

• 土地にかかる税金（固定資産税や都市計画税）が増えたとき
• 土地の価値が上がったとき
• 経済の状況が変動したとき（インフレなど）
• 近隣土地の地代と比べて安いとき

正当な事由があれば、地代の値上げ請求はできるものの、借地人として急に地代が上がると生活に大きな影響が出てしまいます。

借地人は、地代の値上げ請求をされた場合、どう対処すべきなのでしょうか。

必ずしも地代の値上げに応じる必要はない

結論から申し上げますと、地主から地代の値上げ通知が届いた場合、借地人は必ずしも値上げに応じる必要はありませんので、ご安心ください。

「地代の値上げに応じなかったら契約を解除されるのでは？」とご不安に思う方もいらっしゃると思いますが、借地借家法では双方合意のもとで地代を決定することが原則として定められています。

まずは冷静に、以下の手順で対処を進めると良いでしょう。

地代の値上げに対する対処法

地代の値上げ通知を受けた場合、以下の方法を検討してみましょう。

• 契約内容の確認
• 地主との条件交渉
• 地代の供託
• 民事調停・訴訟

契約内容の確認

まずは、土地の賃貸借契約書を確認し、地代の増額（改定）に関する取り決めがあるかどうか、確認しましょう。記載されている内容によっては、残念ながら地代の増額に応じなければならないケースもあります。

しかし前提として、借地借家法では双方合意のもとで地代を決定することが原則ですので、自身で判断せず、借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談してみましょう。

契約書に記載がない場合やそもそも契約書自体がない場合も、まずは専門家に相談し今後の対処法について助言を貰うとスムーズな交渉が進むでしょう。

地主への条件交渉

「地代の値上げには応じたくないものの、地主との関係性も悪くしたくない…」と考える方も多いでしょう。

確かに借地契約は長期間に及びます。できれば、円満に地代問題を解決したいと考えるのが普通です。また、地主との今後の関係性も鑑みて、常識の範囲内であれば、「多少地代が増額にされても納得できる」という方もいらっしゃるでしょう。

そのような場合は、地主に対して以下の交渉を行うと良いでしょう。

• 増額の幅を小さくしてもらう
• 地代の増額に応じる代わりに更新料を減額してもらう
• 増額のタイミングを後ろ倒しにしてもらう

ただし、注意点として地主への交渉前に、必ず借地権に詳しい弁護士や不動産会社に事前に相談しておきましょう。

地主は長年土地を貸し、地代を得ることで生計を立てています。簡単に地主に交渉と言いますが、ほとんどのケースでは借地人の交渉には応じてくれないのが実情です。

地代の交渉については、借地人に強い弁護士や不動産会社に任せた方がスムーズに話しが進みます。不動産会社であれば、周辺の地代相場も知っているため、増額が適正な範囲内かどうかの根拠も示して貰えます。

センチュリー21中央プロパティーでは、地主への交渉を無料で代行します。地代の増額でお悩みの方は、一度ご相談ください。

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地代の供託

地代の供託とは、借地契約における地代の支払いに関して、本来は地主に対して支払うべき地代を供託所（法務局など）に預けることを指します。

地代の増額に応じなくても、もともとの地代額を支払っていれば、基本的に借地契約を解除されたり立ち退きを命じられることはありません。

しかし、中には「地代の増額に応じないのなら、地代の受け取りを拒否する！」という地主もいます。地代の受け取りを拒否されたからと言って、地代を払わずに滞納が続くと、借地契約を解除されてしまうリスクがあります。

このような状況を回避するために、地代の供託制度があります。この供託によって、借地人は地代の支払い義務を果たしたとみなされます。

地代の供託を利用するには、以下いずれかの条件に当てはまる必要があります。

• 地主が地代の受領を拒否する場合
• 地主が行方不明になり受領不能の場合
• 地主が死亡したが相続人が誰か不明の場合

ただし、供託したからと言って地主との地代トラブルが解決する訳ではありません。根本的な解決を目指すのであれば、借地権のトラブルに精通した弁護士や不動産会社に相談しましょう。

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民事調停・訴訟

地主との交渉が難航する場合は、民事調停や訴訟も検討しましょう。

調停は、第三者である調停委員が間に入って、双方の意見を聞き、双方が納得できる形で合意を導き出す方法です。しかし、調停案が出るまでには1年程度時間を要します。

調停でも合意しない場合は、裁判になります。調停や裁判になると、トラブル解決に多くの時間が掛かることはもちろん、弁護士への依頼費用も発生します。

「そこまでして住み続けたいのか」をよく検討したうえで、調停や訴訟については慎重に判断しましょう。

売却によって地代トラブルを解決したAさん

借地人のAさんは、借地契約を更新する際、地主から突然地代の増額を請求されました。

地代は、4万円から8万円に増加。さらには、500万円の更新料まで請求されています。その条件からは、明らかに「契約を更新せずに立ち退いてもらいたい」という地主の本音が見えていました。

70代のAさんは、年金生活を送る中で、今後も地代を値上げされるかもしれない不安と地主と揉めた状態で借地権を息子に相続することを懸念し、思い切ってこれを機に借地権を売却することを決めました。

当社にご相談いただき、最終的に借地権を売却することで地主とのトラブルを解決。息子さんのサポートも受けながら、売却で得たお金で新しい住居での生活をスタートしました。

このように、地主との関係修復が難しいケースでは、借地権を売却することでトラブルから抜け出す決断も必要です。

地代の値上げでお悩みなら中央プロパティーへ

センチュリー21中央プロパティーでは、借地権専門の不動産会社です。地代をはじめ、地主とのトラブル解決に精通したスタッフが揃っています。

• 地代の増額通知が届いた
• 地主への交渉方法を相談したい
• 供託が続いている
• トラブルがある借地権を相続したくない

このような方は、当社にご相談ください。