底地売買の買取相場と売買契約書

底地の売買における価格相場・売買契約書を徹底解説

底地の売買は、通常の土地売買とは異なる点がいくつかあるため、その違いを理解することが大切です。また、路線価と底地割合から相場を求めることはできますが、誰に売却するかによって価格が変動するため注意しなければなりません。

本記事では、底地を相続したものの、借地人との関係性や手続きなどをどうしたらいいかわからず、売却を検討している方に向けて、底地価格の求め方や売買契約書の作成方法、売却時のメリット・デメリットなどについて解説しています。

1.底地の売買価格はいくら？

ここでは、底地の評価額の算出方法を紹介します。また、価格相場を簡単に把握する方法についても言及しているため、自分の所有する底地がどのくらいで売れそうなのか知りたい方はぜひ参考にしてください。

1.1底地価格の計算方法

底地価格は、路線価と底地割合がわかれば算出可能です。

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートル辺りの価格のことで、相続税や贈与税を計算する際の基準になります。路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。

そして、底地割合とは、所有権を持つ土地の価値を100%とした場合に底地の評価額が占める割合のことです。底地割合とセットで覚えておきたいのが、借地権割合です。こちらは、土地の価値を100%とした時に借地権の評価額が占める割合を意味します。つまり、単純に計算すると、底地割合と借地権割合を合わせたものがその土地全体の価格となります。

1.2底地の売買価格を簡単に知る方法

底地を売買する際の価格相場を簡単に調べたい場合、底地の実勢価格に底地割合を乗じることで大体の価格がわかります。

実勢価格は、路線価を0.8で割った価格のことです。なぜ、路線価ではなく、実勢価格を使って計算するのかというと、取引価格の決定には、契約内容や個別事情などが影響するためです。

なお、不動産業者に底地を売却する場合は、「実勢価格×底地割合×(0.5～1）」で算出します。0.5〜1を乗じているのは、対象となる底地の利便性や将来的な販売のしやすさなどの要素を考慮しなければならないためです。もちろん、利便性の高い底地などの場合、「実勢価格×底地割合」で売却できるケースもあります。

底地の価格相場を簡単に知るためには、中央プロパティーが提供する底地AI査定サービスが便利です。簡単な情報を入力するだけで、底地の査定結果が即時メールで届きます。

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2.底地の売買契約書の作成ポイント

底地の売買契約書を作成するに当たっては、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは具体的にどのようなポイントがあるのか、その概要を解説します。

2.1底地の売買契約書の作成方法

通常の土地売買契約書と底地の売買契約書には、違いがあることを理解しておきましょう。主な違いは以下の通りです。

• 借地権負担
• 土地賃借権の継承
• 地代、公租公課
• 借地人への通知

底地の売買契約書を作成する場合、借地権負担付きであることを示さなければなりません。契約書には「借地権負担付き土地売買契約書」と記載し、対象の土地も「借地権の付着した土地」と表記することで、認識の齟齬が生まれにくくなります。

底地の買い手は土地の貸主になるため、土地賃借権が設定されていること、そして売主から貸主としての地位を引き継ぐことも記載してください。引き継ぎのタイミングは、所有権移転登記申請日とするケースが一般的です。

また、底地を買い取ると借地人から地代の受け取りが発生するため、地代がいつから買い手のものとなるのかについても明記しましょう。固定資産税や都市計画税といった公租公課の負担についても同様です。

そのほかにも、賃借人である借地人への通知についても誰が行うのか明記します。底地の売却には借地人への事前通知は必要ありません。しかし、借地人は地代を支払うため売却を把握していないと、以前の地主に支払う可能性があります。支払いトラブル等につながる恐れがあるため、借地人に地主が変わることを通知する旨を記載してください。通知は売主である現在の地主、つまり売り手側が行うケースが一般的です。

2.2底地の売買契約書のひな型

底地の売買契約書作成をする場合、ひな型を用意しておくとスムーズです。

底地の売買では、通常の土地の売買と違って考慮すべき点がいくつかあるため契約書を一から作成するのは手間がかかります。以下のようなひな型を用意しておくことで、作成の手間を省略できます。

JACMO 一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構|01.借地権負担付土地（底地）売買契約書

 (財)不動産適正取引推進機構が作成した標準契約書を参考に作成した標準契約書の例

2.3所有権の売買契約書と異なる点

所有権の売買契約と底地の売買契約では、以下のような点で違いがあることを押さえておきましょう。

• 対象物の違い
• 権利の性質の違い
• 契約内容の違い
• 法的影響力の違い

底地の場合、対象物は土地である底地権であり、それを譲渡します。一方で所有権の場合、譲渡されるのはその土地の所有権です。一見すると同じように見える契約でも、対象物とその権利の性質は全く異なるものであるため、混同しないように注意しなければなりません。

また、底地の売買では、土地の使用条件や期間、地代などを記載するのに対して、所有権の土地売買では、土地の譲渡条件や価格、引渡日などを記載するといった違いもあります。

そのほかにも、底地は所有していても借地人と地主の関係性や権利などの影響で制約が少なくありません。一方で、所有権は土地の権利や責任を全て引き継ぐため、法的影響力の違いも考慮する必要があるでしょう。

このように、底地の売買と土地所有権の売買ではさまざまな違いがあるため、これから売買しようとしている方は、違いを整理して正しく理解することが大切です。

3.底地を売却するとどうなるか

底地を売却することで売り手はさまざまなメリットを享受できます。ここでは底地の売却によってどうなるのか解説します。底地の売却を迷っている方はぜひ参考にしてください。

3.1底地を現金化出来る

底地を売却する1番のメリットは、売却によって底地を現金化できる点です。

底地を持っていても、その土地を自由に活用できるわけではなく、土地に対する固定資産税や都市計画税も課されるため、収益不動産としての魅力はほとんどありません。

一方で、底地を売却すれば、現金が手元に入ってくるため、金銭的にもプラスになる可能性があります。直近でまとまったお金が必要、といった人にとって現金化は大きなメリットだといえるでしょう。

ただし、底地の評価額によっては、売却せずに地代による不動産収益を維持する方が最も有効であると判断するケースもあるため、どちらが自分にとっていいのか検討することが大切です。

3.2固定資産税を納めなくて良くなる

底地に対しては、固定資産税や都市計画税が課されますが、売却することで税金を納めなくて良くなります。

今は特に問題なく納税できていても、今後土地価格が上昇し税額が上がる可能性はゼロではありません。税負担を軽減するために地代を引き上げるにしても、借地人の同意が必要なため簡単には実現しないでしょう。そうなると、税負担が重くのしかかる可能性があります。

売却すれば、税金による金銭的な負担から解放されます。

3.3相続時の遺産分割がしやすくなる

底地の売却は、相続時に遺産分割がしやすくなるというメリットもあります。

底地の所有者が亡くなり、複数の相続人が底地を相続することとなった場合、分割方法によってはトラブルを引き起こす可能性があるでしょう。また、収益性の低い底地の場合、そもそも相続したくない、相続しても困るといったケースが考えられます。

遺産分割による相続トラブルを回避するためにも、底地の売却は1つの選択肢となるでしょう。

3.4借地人とのトラブルを避けることができる

底地を手放すことで借地人とのトラブルを回避できる点もメリットの1つです。

底地を持ち続けると、さまざまなトラブルも避けられません。例えば、借地人が地代を支払ってくれない、地主の許可なく勝手に増改築をしているなど、借地人とのトラブルが度々発生するでしょう。

底地を売却すれば、そういったトラブルを回避することができます。 

4.底地売買の注意点

底地の売買にあたってはいくつかの点に注意しなければなりません。ここでは具体的にどういった点に注意するべきなのか解説します。注意点を把握していれば、より高額で売買できる可能性もあるため、ぜひ参考にしてください。

4.1底地の売却先で売却額は大きく変わる

底地の売却額は、どこに売却するかによって大きく変わります。売却先は、大きく分けて借地人と第三者に分類できますが、より高額で売却できる可能性が高いのは借地人です。

底地の売却相場は、更地価格の10〜50%程度とされています。借地人に売却する場合は、更地価格に対して50%程度で売却できる可能性があります。

これは、借地人の場合、底地を購入することで、土地の完全な所有権を得られるためです。借地と底地の両方を自分のものにできれば、増改築を自由に行えるようになります。また、売却するときも、100％完全所有権になっているため、高額での売却が期待できるでしょう。

一方で、借地人以外の第三者（買取業者や投資家）に売却する場合、売却額は更地価格の10〜20 %程度です。これは、底地の所有のみでは土地を自由に活用できず、価値が低いためです。

これらの点から、底地の売却を検討している方は、まず借地人に売却を提案してみてください。

4.2借地人との関係性

底地の売却には、借地人の承諾は必要ありません。第三者へ売却するときでも、特に借地人の承諾は不要です。そのため、借地人への売却が難しい場合は、第三者への売却を検討しましょう。

いくら地主が底地を売却したくても、借地人に資力がない場合は、買い取ってもらえない可能性があります。無理に借地人への売却を進めようとするとトラブルにつながるため注意してください。

買取業者や投資家などの第三者に底地を売却する場合、底地専門の仲介会社への相談をおすすめします。間に入ってもらうことで、条件面の交渉や各種手続きをスムーズに進められるためです。

4.3底地の購入希望者は少ない

底地を所有しているだけでは、土地を自由に活用できません。そのため、積極的に底地を買いたいという需要は低いことを前提として理解しておきましょう。また、借地人との間にトラブルがあると、余計に買い手が見つかりにくくなるでしょう。

そのため、第三者に売却する場合は、不動産買取業者ではなく独自の売却ネットワークを持っている不動産仲介業者への売却がオススメです。

中央プロパティーでは、世界最大級の不動産会社であるセンチュリー21の広いネットワークを活かし、買い手が見つかりにくい底地も高額売却が可能です。

4.4底地の価値は更地ほど高くない

底地は自由に活用できないことから、更地と比べて価値が高くありません。

しかし、工夫次第で価値を高めることは可能です。

例えば、地主が借地権付き建物を借地人から買い取って、土地と建物を同一名義にする方法です。土地と建物を同一名義にすることで、完全所有権の不動産になるため、不動産価値が上がります。また、正確な不動産価値を算出してもらうためにも、国家資格者である不動産鑑定士に鑑定してもらうのも一つの方法です。

このように、底地は自由度の低さや価値の低さ、購入希望者の少なさなどもあって、売却に難航する可能性があります。スムーズに売却するためにも、底地専門の不動産仲介業者の利用を検討してみてください。

5.底地の売買は不動産仲介会社がオススメ

底地を売買する際は、底地専門の不動産仲介会社のサポートを受けるのがオススメです。底地専門の仲介業者は、借地権や底地の知識が豊富なため、底地を高く売るための専門的なアドバイスや売却におけるリスク回避策の提案が期待できます。また、借地人や底地の購入希望者との条件面の交渉も代行してくれるため、地主側の手間がかかりません。

中央プロパティーは、底地や借地権を専門に扱う仲介業者です。地主と借地人の調整をスムーズに行うためのノウハウや需要の低い底地を買ってくれる人を探すための独自のシステムを持っています。また、不動産鑑定士も在籍しているため、売却にあたって、少しでも底地の価値を高めたいといった方にもおすすめです。

そのほかにも、弁護士をはじめとした各種士業とも連携しているため、借地人とのトラブル対応や相続登記の手続き、契約書類の作成なども代わりに行ってもらえます。

底地を所有していて、売却先を探している方や手間をかけずに売却したい方は、ぜひ中央プロパティーの利用を検討してみてください。

まとめ

底地の売買は、土地賃借権の継承、借地人への通知など、通常の不動産売買とは異なる点が多いため違いを理解しておく必要があります。

また、底地は活用における自由度が低い土地であるため、更地と比べると価値が低い傾向にあり、購入希望者も少ないため、自分だけで売却先を探そうとしても難航する可能性が高いでしょう。

少しでも高く売却するためにも、底地専門の不動産仲介会社の利用を検討してみてください。中央プロパティーには、企業内弁護士が常駐していますので、借地人との間にトラブルを抱えている方でも、トラブルの解消から売却までワンストップで手続きを進められます。

また、底地の買い手を見つけるための独自のネットワークを持っていることに加え、不動産鑑定士による鑑定も実施しているため、買い手が見つかりにくい底地でも、適正価格での売却が可能です。

底地の売却に興味のある地主様は、ぜひ中央プロパティーへご相談ください。