土地は借地、家は持ち家は相続時に注意

【土地は借地、家は持ち家】相続時の遺産分割に注意！

土地は借地、家は持ち家の状態を保つ権利を借地権といいます。借地権を相続する際、地主への対応や遺産分割の方法で注意点があります。この記事では、借地権付き建物の相続発生時に必要な対応や、おすすめの分割方法について解説します。

土地は借地、家は持ち家ってどういうこと？

土地は借地、家は持ち家の場合は、借地権が設定されています。借地権とは、以下のような状態を指します。

借地権と所有権は異なるものです。所有権とは、物件を自由に使用し、処分する権利を持つことを意味します。一方、借地権は、他人の所有する土地を一定の条件下で使用する権利であり、その範囲内でしか使用が許されません。

土地と建物の所有者が同じ場合とは違って、借地上の建物に変更を加えたり、売却をしたりする際に、土地の所有者である地主の承諾が必要になります。

借地権の相続手続きの全体的な流れ

借地権の相続時に必要な対応は、以下の通りです。

• 相続が発生したことを地主に伝える
• 遺産分割協議にて誰がどのように相続するかを話し合う
• 相続登記の手続きを行う（名義変更）
• 借地契約の内容を確認する
• 相続税を納付する

相続発生時の初期対応は？

まず、相続が発生した際の初期対応として、地主に相続が発生した旨の報告を行うようにしましょう。

実は、借地権のトラブルで最も多いのは相続発生時です。相続人の中には、地主への対応は親に任せきりで、自分は会ったこともない、という方もいらっしゃるでしょう。

これまで被相続人が築いてきた関係性が、相続によって一気に変わることもあります。今後の借地契約をどうするか、についても必然的に地主とのコミュニケーションが必要になります。

地主がどんな人か、過去に被相続人とのトラブルはなかったか、などを把握するためにも、地主への対応は慎重かつ丁寧に行いましょう。

土地は借地、家は持ち家、の遺産分割はどうするべき？

借地権の遺産分割方法を間違えると、トラブルになります。“土地は借地、家は持ち家”の場合の遺産分割方法や注意点について解説します。

遺産分割に注意！共有は避けよう！

例えば、実家の借地権付き建物を、兄弟3人で相続する場合、法定相続通りの分け方でいくと、それぞれ3分の1ずつ相続する権利があります。法定相続通りの分配は、一見平等性があるように見えますが、不動産において共有状態は、リスクが大きいためお勧めしません。

複数人の共有名義で借地権を相続した場合、建物を売りたい、建て替えたい、貸し出して賃料収入を得たい、というような場合、共有者全員の同意が必要になります。

共有者全員に持分の権利があるわけですから、建物の活用や処分をめぐって意見が割れ、トラブルになることは想定できるでしょう。

また、共有名義の不動産では、不動産の修繕管理費用や固定資産税も、持分割合に応じて負担します。「自分が活用していない不動産の税金など払いたくない」と主張する共有者が出てくる可能性もあります。

トラブルになりやすいため、借地権を共同相続するのは避けましょう。

関連記事：準共有借地権とは？借地権の共有状態を解消すべき理由

土地は借地、家は持ち家の場合におすすめの遺産分割方法

借地権は、誰か一人の単独名義で相続するのがおすすめです。遺産分割の方法は、遺言書の有無によって変わります。遺言書がある場合は、被相続人の意向を尊重して、遺言書通り分割するのが一般的です。

しかし、遺言書が「共有で相続させる」となっていた場合は、先述したように共有者間でトラブルになる可能性があります。

そのため、相続人全員で協議し、誰か一人の単独名義として相続するのがおすすめです。相談人全員の同意があれば、遺言書の通りの遺産分割でなくても問題ありません。

関連記事：借地権の遺産分割協議書の作成方法｜相続と分割方法も解説

借地権の遺贈はどうなる？

借地権の遺贈とは、遺言書によって被相続人と血縁関係にない第三者が借地権を譲り受けることです。個人だけでなく病院やNPO法人といった団体・法人も指名できます。

通常の相続（法定相続人）であれば、地主の承諾は不要ですが、遺贈の場合は、地主の承諾および承諾料の支払いが必要になりますので注意しましょう。

承諾料は、名義書き換え料・名義変更料とも呼ばれ、法的な定めは特にありませんが、借地権価格の10％程度が相場と言われています。

関連記事：借地権の名義変更料とは？支払うタイミングと借地相続の流れを解説

「土地は借地、家は持ち家」の相続登記に注意

遺産分割協議が終わったら、借地権の相続登記手続きに移ります。相続登記手続きは、自分で行う、または専門家である司法書士に依頼する方法があります。

借地権の相続登記の流れ

借地権の相続登記の流れは、以下の通りです。

• 遺産分割協議書もしくは遺言書を用意する
• 司法書士に登記申請を依頼する（司法書士に依頼する場合）
• 被相続人及び法定相続人の必要書類を集める
• 登録免許税を納税する
• 相続登記が完了

2024年4月より、相続登記が義務化されました。正当な理由なく、相続を知った日から3年以内に相続登記をしない場合は、10万円以下の過料が課される可能性があります。

法務省：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～

借地権で相続登記が必須な理由

借地権の場合、相続登記をしていないことで、第三者に所有権を主張できない可能性があります。

借地権（賃借権）の場合、第三者に所有権を主張するには、借地上にある建物を土地賃貸借契約者と同じ所有者で登記する必要があります。

また、非常に希なケースではありますが、土地に借地権が登記されている場合があります。その場合は、借地上にある建物と土地の両方の名義変更が必要になります。

このあたりが、どのような登記になっているかは、不動産全部事項証明書を取得することで確認できます。

相続登記は司法書士に依頼したほうがよいケース

借地権の名義変更手続きを、司法書士に依頼したほうがよいケースとして、相続人の数が多いケースがあげられます。相続登記は、相続人全員の印鑑証明や戸籍謄本が必要になり、集めなければならない書類が非常に多くなるためです。

借地権の相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

• 登記申請書遺産分割協議書または遺言書被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までがわかるもの）
• 被相続人の除住民票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 借地権を相続する人の住民票
• 固定資産税評価証明書

登記申請書は、法務局のホームページ内、不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。

法務局への申請は、以下の方法でできます。

• 法務局の窓口にて申請
• 郵送による申請
• オンライン申請

相続登記の手続きは、センチュリー21中央プロパティーでも対応可能ですので、ご相談ください。

関連記事：借地権の相続登記が義務化～名義変更の流れ～

名義変更が完了したら借地契約を確認

借地権を相続する人が確定し、名義変更（相続登記）を終えたら、地主にその旨を報告しましょう。

そして、現在の借地契約がどうなっているか把握し、トラブルにならないようにしましょう。

土地は借地、家は持ち家の場合、地主とのトラブルに注意

借地権は地主の許可なく相続手続きが可能である一方で、地主と相続人の間、また相続人同士でのトラブルが起こりやすいものでもあります。よくある相続トラブルとしては、下記が挙げられます。

• 地主から名義変更料（譲渡承諾料）を要求される
• 地代の値上げを要求される
• 立ち退きを要求される

ここからは、それぞれのトラブル内容の詳細と主な対処法を解説します。

地主から名義変更料（譲渡承諾料）を要求される

借地権の相続によって最も起こり得るトラブルが、地主から高額な名義変更料（譲渡承諾料）を要求されるという内容です。

借地権相続の際は、地主の許可を得る必要はないものの、借地人名義や借地人の住所・連絡先など契約内容において変更が生じるため、相続した旨を地主に報告することが一般的となっています。この際、地主から名義変更料（譲渡承諾料）を要求されるケースは珍しくありません。

借地権の相続は譲渡に該当しないため、法的には譲渡承諾料はもちろん、名義変更料などの支払いは不要です。

しかし、少額の名義変更料（契約書変更の事務手数料など）を要求されている場合は、そのまま支払ったほうが大きなトラブルへの発展を回避できる可能性もあるため、専門家の意見を聞いてケースバイケースで判断することをおすすめします。

地代の値上げを要求される

借地権の相続をきっかけに、地主から地代の値上げ（増額請求）を要求されるケースも少なからずあります。

相続人は原則、従来の借地契約内容を引き継いで借地権を継承することから、地代の値上げ要求に応じる必要は基本的にありません。

しかし、賃貸借契約書において「一定の期間、地代等を増額しない特約」の記載があるなど地代の値上げにおける取り決めがあらかじめ定められている場合は、その内容にもとづいて話し合い・交渉する必要があることに注意してください。

また、相続前の地代が周辺の賃料相場や地価と比較して非常に安価である場合においても、地代等増減請求権の行使によって強制的に地代の値上げに対応しなければならない可能性もあります。

交渉がなかなか進まなければ、さらなるトラブルに発展する可能性もあるため、名義変更料（承諾料）の支払いと同様にケースバイケースで判断することがおすすめです。

立ち退き（土地の返還）を要求される

借地権を相続するタイミングや地代の値上げ交渉が決裂した際には、それをきっかけに地主から立ち退き（土地の返還）を要求されるケースもあります。

しかし、地主が借地人に立ち退き(土地の返還）を要求するためには、法的な正当事由が必要です。単なる借地権の相続は、立ち退き要求の正当事由に該当しないため、立ち退き要求に応じる必要はありません。それでも地主からしつこく立ち退きを要求された場合は、弁護士に相談するなど然るべき対応をおすすめです。

ただし、地代等増減請求権の行使による地代の値上げに対応しないなど、トラブル内容によっては立ち退きをしなければならない可能性もあることに注意しておきましょう。また、定期借地契約を締結している場合は原則更新ができないため、どのような形で借地権が締結されているかもしっかり確認しておきましょう。

押さえておきたい借地権の注意点

借地権には、知っておきたい注意点があります。相続時の対応や固定資産税、増改築や売却をするとき、契約期間が満了したときなど、それぞれについて注意点を解説します。

固定資産税の扱い

借地権の場合、建物の固定資産税は、借地人（相続人）が負担する必要があります。
※土地は、地主の所有権のため固定資産税の負担は不要です。

固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記上の所有者（地方税法第343条）ですが、相続が発生すると、納税義務は（共同）相続人に承継されます（地方税法第9条）。

名義変更の手続き前でも、固定資産税の納付義務は発生している点に注意が必要です。遺産分割協議が整い新たな借地人が決まるまでは、代表者を決めて相続財産から固定資産税を負担しましょう（民法第885条）。新たな借地人が確定したら、その後は新たな借地人が固定資産税の納税義務者となります。

なお、相続が開始した年の12月末日までに相続登記が完了しない場合は、現所有者（納税義務者）を申告するために、市町村（東京23区は東京都）に現所有者申告書を提出しなければなりません。

増改築や売却には地主の許可が必要

相続した借地権付き建物の増改築を予定している場合や、借地権付き建物を第三者に売却したい場合は、地主へ相談し、許可を得なければなりません。

許可を得る場合にも、地主から承諾料の支払いを求められます。増改築の内容や規模によりますが、増改築承諾料の相場は更地価格の5％程度です。

関連記事：借地権の譲渡承諾料とは？必要なケースと承諾料の相場を解説

増改築や売却について地主の許可が得られないとき、増改築や売却を進めるためには、裁判所に増改築許可申立や土地の賃借権譲渡の許可申立（借地非訟）などをする必要があります。

更地返還が原則

土地の賃貸借契約の期間が満了して更新をせず、借地契約を解除する場合は、借地上の建物を取壊して更地にして地主に返還するのが原則です。

つまり建物の解体が必要ですが、解体費用を借地人と地主どちらが負担するのかを巡って地主とトラブルが起こりやすいことに注意する必要があります。

しかし、解体費用は建物所有者である借地人が負担するのが基本であるため、そのことを認識したうえで地主と交渉するようにしましょう。

関連記事：借地権は更地にして返すのが義務！解体費用が払えない場合どうする？

地主とトラブルになってしまった場合

借地権の相続をきっかけに、地主や相続人同士でトラブルになってしまった場合、早めに借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談しましょう。

借地権専門の不動産会社は、地主との交渉ノウハウや法的な対応策の知見を有しています。

無理に借地人（相続人）が自分で、地主に交渉を進めると、交渉が難航しやすく、最悪の場合、地主との関係性が悪化し、借地人に不利な状況になってしまいます。

当社中央プロパティーは、借地権に強い弁護士に無料で相談することができます。

関連記事：【弁護士Q＆A】相続した借地権の実家について相談です

借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額は、以下のように計算します。

借地権の相続税評価額＝自用地の評価額×借地権割合

ここでは、相続税の計算におけるステップを確認しましょう。

ステップ1：自用地の評価額を調べる

借地権の相続税評価額を計算する際の最初のステップは、自用地の評価額を調べることです。自用地とは、借地権が設定される前の土地そのものを指し、この評価額が基礎となるため、正確に把握することが重要です。

自用地の評価額を調べるためには、まず、土地の固定資産税評価額を確認する必要があります。固定資産税評価額証明書を自治体から取得し、その金額を基に自用地の評価額を算出します。これには、路線価や固定資産税評価倍率を使用します。路線価は、国税庁が発表する路線価図から確認でき、これにより土地の市場価格を推定します。

ステップ2：借地権割合を確認する

それぞれの方法で、自用地の評価額が把握出来たら、借地権割合を確認します。

借地権割合は、同様に路線価図・評価倍率表で確認できます。

借地権割合は、A～Gのアルファベットごとに、90％～30％で設定されています。市街地のほうが借地権割合は高くなります。

アルファベットの記載がないエリアは、一律20％で計算します。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

土地は借地、家は持ち家の場合で相続する以外の選択肢

ここまで借地権付き建物を相続する前提で話をしてきました。しかし実際は、相続以外の選択肢を用いて物件を手放したり、「土地は借地、家は持ち家」の状態を解消したりする方法もあります。

最後に、相続以外の選択肢を解説します。

借地権の売却

持ち家を「借地権付き建物」として第三者に売却する方法です。借地権は立派な財産の1つなので、売却が可能です。

ただし、売却をする際は必ず地主の承諾が必要となりますので覚えておきましょう。また、借地権の譲渡に対して承諾を出す際、地主は借地人に対し、承諾料の支払いを求めます。

第三者への売却以外の方法として、借地権を地主に買い取ってもらう選択肢もあります。地主が土地を取り戻して、所有権として不動産を活用したい場合や隣接地も地主が所有しており、これらの土地を将来的にまとめて利用したいと考えている場合は、買取に応じてくれる可能性があります。

地主から底地を買い取る

借地権の対象となっている土地（底地）を地主から買い取って、借地権の関係を解消する方法です。地主から底地を買い取った場合、借地人はその土地の所有者になれます。

底地の買い取りも地主との交渉が必要となりますが、合意に達することができれば、借地権ゆえの制約から解放されます。

借地権と底地権の同時売却

借地権と底地権を同時に第三者に売却する方法もあります。

この方法のメリットは、複雑な権利関係を解消し所有者が土地と建物を自由に使用できる完全所有権の状態にすることで、売却時の資産価値を最大限に引き出せる点です。

また、売主にとっては、一度の取引で資産を整理できるため、管理面や資産運用上の手間を省けるという利点があります。

しかし、一方でデメリットとしては、売却を成功させるためには、借地人と地主の両方が協力し合わなければならないため、関係者間の合意形成が難しい点です。同時売却を検討する際は、借地権に強い不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

借地権と底地の等価交換

借地権付き建物の等価交換は、借地権を有している不動産を地主と交渉し、互いに納得できる形で土地と他の財産を交換する方法です。

等価交換の大きなメリットは、土地を現金化することなく、新たな物件や資産を取得できる点です。特に、不動産の価値が高騰している地域では、土地の価値をそのまま継続して利用できるため、大きな経済的利点があります。また、税制面でも有利な面があることがあり、不動産の譲渡所得税等を回避できるケースがあります。さらに、全体の取引コストが抑えられるため、借地人と地主の両方にとってメリットが大きい方法の1つです。

一方で、等価交換にはデメリットも存在します。まず、地主との交渉が必要で、お互いの利害が一致しない場合は交渉が難航することがあります。また、借地権の評価額を正確に算出する必要があり、その結果によっては交渉がまとまらない場合もあります。さらに、等価交換により取得する物件が希望する条件と合致しない可能性もあります。

相続放棄

借地権を含む相続において、相続放棄を検討すべき主なケースは、以下のような場合です。

• 負債が多い場合
• 相続する借地権が遠方の場合
• 老朽化により建物の解体が必要になりそうな場合
• 相続人同士のトラブルを避けたい場合

相続放棄とは、相続対象になっている全ての財産を引き継がないことを指します。

相続放棄が認められた場合、その相続人は相続人としての資格を失います。その結果として、プラスの財産もマイナスの財産も一切受け取らなくて済むことになります。注意しなければならないのは、相続放棄をすると全ての財産を引き継ぐ権利を手放すという点です。借地権だけを手放して、一部の財産を引き継ぐということはできません。

また、遠方の不動産を相続した場合、管理が大変になることがあります。相続しても空き家のまま放置することになりそうな借地権や老朽化により建物を解体しなければならない借地権の場合は、相続後に手間や費用がかかり、結果的にマイナスになる可能性があるため、注意が必要です。

まとめ・相続時における借地権の注意点

土地は借地、家は持ち家の場合、相続時に地主や相続人とトラブルになりやすい傾向にあります。借地権の相続で以下のようなお悩みのある方は、センチュリー21中央プロパティーには、お気軽にご相談ください。

• 相続をきっかけに地主とトラブルになってしまった
• 相続した借地権を売却したい
• 相続した借地権の名義変更がまだ終わっていない
• 空き家のまま地代と税金だけ払っている