借地権の登記手続きは必要？方法や登記するタイミングを解説基礎知識

借地権の登記手続きは必要？方法や登記するタイミングを解説

借地上に家を建てるとき、もしくは借地権が設定された土地（底地）を相続したときなど、借地権の登記をした方が良いか疑問を抱く人もいるでしょう。借地権の登記は義務ではないため、登記されないケースも多くあります。しかし、土地への借地権登記（賃借権設定）や借地上の建物をきちんと登記しておくことは、借地人にとっても地主にとっても複数のメリットがあります。

当記事では、借地権登記の必要性や登記方法について、土地に借地権を登記する場合と建物に借地権を登記する場合の違いにも触れながら、詳しく解説します。借地権の登記について疑問・悩みを抱えている方は、ぜひ当記事をご参考ください。

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1.借地権は登記したほうがよい？

借地権とは、地主（土地所有者）から土地を借りて建物を建てる権利のことです。借地権が設定されている土地を「底地」と呼びます。

借地権には以下の2つの権利形態があります。

地上権	地上権とは、他人の所有地の地上・地下空間を使い、建物の建設や道路の建造、樹木の植樹ができる権利です。地上権では、地主は登記に協力する義務があります。また、地主の承諾なしで第三者に地上権を売買・賃借することが可能です。
賃借権	賃借権は、賃貸借の契約内容にもとづいて土地や工作物を使える権利です。賃借権では、地主に登記の協力義務はありません。ただし、登記には地主の承諾が不可欠です。また、賃借権の譲渡や賃借も、地主の許可がないと行えません。

また、地上権と賃借権の分け方以外にも、契約期間や目的によって、借地権の種類が分けられています。その中でも、居住目的の借地権には、契約更新が可能で更新し続ける限り永住できる「普通借地権」と、更新がなく契約期間が終わったら借地権を返還しなければならない「定期借地権」に分かれています。

借地権を登記する方法には、土地に借地権を登記する場合と、建物に借地権を登記する場合の２つの方法があります。ここでは、土地に借地権を登記する場合と建物に借地権を登記する場合の違いにも触れながら、地主側と借地人側の双方のメリットを解説します。

1-1.地主のメリット

建物に借地権を登記する場合は、地主の承諾は必要ありませんが、土地に借地権を登記する場合は地主の承諾が必須となります。そこで、ここでは土地に借地権を登記する場合の地主のメリットについてご紹介します。

土地に借地権を登記する地主側のメリットは、定期借地権の場合に2つ存在します。

・定期借地権を証明できる

定期借地権の1つである一般定期借地権では、公正証書ではない書面を用いた契約も容認されています。契約期間が長い場合、契約書類をなくしてしまう可能性もあります。しかし、公正証書によって借地契約を締結していれば公証役場で書類を取得できます。もし借地人が契約期間終了時に土地を返さなかった場合には、登記を定期借地権の証拠として挙げ、明け渡しを求めることが可能です。

・建物が無断譲渡されたときに対抗できる

定期借地権の場合、底地に建てられた建物が第三者に譲渡された際に、定期借地権であることを登記を用いて主張できます。そのため、契約期間の満了時には、建物を譲渡された第三者に対抗して土地返還を求められます。

1-2.借地人のメリット

土地に借地権を登記する場合は地主の承諾が必須となりますが、定期借地権でなければ地主のメリットは少ないため、登記をさせてくれないケースがほとんどです。しかし、建物に借地権を登記する場合は、地主の承諾は必要ないため、以下のメリットを考えて建物の登記をしておくことをおすすめします。

※本記事において、「建物に借地権を登記する」という表現は、「建物の表題登記や建物保存登記、名義変更手続き」の事を指しています。

借地人側の登記のメリットは、借地権の対抗要件になるという点です。

例えば、地主が第三者に土地を譲渡した際に、土地の新しい所有者が借地人に土地の明け渡しを求める場合があります。その際、建物に借地権を登記していれば、借地人は土地の明け渡しを拒否することができます。

ただし、借地人の名義と建物の登記名義が異なる場合、例えば借地人本人ではなく借地人の長男が建物の登記名義人になっている場合は、新しい地主に対抗できません。この場合、地主の承諾があれば借地人の名義を変更することも可能ですが、贈与税が発生するため、登記を行う場合は現在の借地人の名義で登記を行うと良いでしょう。

2.借地権を登記するタイミングは？

借地権の登記手続きは、土地に借地権を登記する場合と、建物に借地権を登記する場合で必要なタイミングが異なります。

2-1.土地に借地権を登記する場合

土地に借地権を登記する場合で登記手続きをするタイミングは以下の１つです。

契約締結時
更地の状態で借地契約を結ぶ場合、借地権が地上権ならば、借地契約締結時に土地に対して地上権設定登記の協力を地主に依頼します。土地に借地権を登記する場合、地主から承諾を得て初めて、賃借権設定登記を行うことができます。しかし、地主が登記に協力する義務はないため、断られるケースもあります。その場合は、地主の承諾が必要ない建物の保存登記を行うと良いでしょう。

2-2.建物に借地権を登記する場合

建物に借地権を登記する場合で登記手続きをするタイミングは以下の４つです。

契約締結時（①表題登記）
借地権が賃借権の場合、多くのケースでは土地に賃借権設定登記は行わず、底地に建つ建物を登記します。建物を登記するタイミングは、新築した建物の所有権を取得した日から１か月以内に、表題登記を申請しなければなりません。（不動産登記法４７条）そして一般的に表題登記後に建物保存登記をおこないますが、保存登記は義務ではありません。

譲渡時（②所有権移転登記）
第三者から借地権を譲渡されたときも、名義変更の登記が必要なタイミングです。例えば、親族から借地権を贈与されたり、借地権や借地権付き建物を購入したりしたケースです。譲渡時に行う建物の登記手続きは、所有権移転登記と呼びます。

相続時（③相続登記）
相続発生後に借地権を取得した場合も登記手続きが必要です。相続登記と呼ばれ、故人から相続人へ不動産名義を変更する所有権移転登記です。地上権の場合は地上権の、賃借権の場合は建物の相続登記を行います。相続発生後には借地契約書の名義変更は必須ではありませんが、地主には相続による借地権の取得を知らせておくとよいでしょう。借地権の新しい所有者（相続人）と土地契約書・承継契約書の締結を求める地主は多いため、内容証明などの書面で相続の発生を通知することで、スムーズに契約を行えます。

借地契約解消時（④滅失登記）
土地返還時は借地契約の解除となりますが、契約解除時には借地人の負担で建物を取り壊して滅失登記を行います。滅失登記は、土地上に存在した建物が消滅したことを証明するものです。建物がなくなった日から1か月以内に滅失登記を行うよう定められています。

3.借地権の登記に記載する内容

ここでは、土地に借地権を登記する場合と建物に借地権を登記する場合に分けて、登記に記載する内容にどんな違いがあるのか説明します。

3-1.土地に借地権を登記する場合

地主の土地に借地権登記（賃借権設定）をする際、必ず記載される内容は以下の通りです。

• 賃貸借契約の成立年月日
• 登記原因証明情報（登記の必要が生じた経緯を記載した書面、または賃貸借契約書）
• 賃料
• 借地権者（借地人）の住所と氏名

また、借地権の目的が建物の所有であるときは、その旨も記載する必要があります。

さらに、以下のような項目を賃貸借契約書で定めている場合には、登記の際に記載が必要です。

• 存続期間（賃貸借契約期間）
• 賃料の支払時期
• 敷金

上記のほかにも、特約がある場合は記載が必要です。例えば、賃借権の譲渡、または賃借物の転貸を地主が許可する特約があるときは、特約の内容を記載します。

また、借地権のうち事業用定期借地権などの場合は、登記を要する記載項目がほかにも存在するため、登記申請の際は専門家のサポートを受けると安心です。

3-2.建物に借地権を登記する場合

建物に借地権を登記する場合、保存登記で必ず記載される内容は以下の通りです。

• 不動産の所有者
• 抵当権などの設定

建物の所有権保存登記を行う場合、軽減措置を受けることもできますが、その際は住宅用家屋証明書が必要になります。

住宅用家屋証明書は、司法書士に依頼して作成してもらうのがおすすめです。

4.借地権登記の申請方法

借地権登記は、書面申請や電子申請で行えます。書面による借地権登記の申請の流れは以下の通りです。

1. 申請書・添付書類を準備する
2. 登録免許税の納付
3. 不動産を管轄する法務局に申請する
4. 法務局で登記識別情報・登録完了証を受け取る

また、借地権の登記に必要な書類や費用について解説します。

4-1.借地権登記に必要な書類

借地権登記のうち、賃借権の登記と、建物の所有権保存登記に必要な書類について紹介します。

賃借権の登記をする場合、地主側が用意する書類は多数存在する一方で、賃借人側は、次の書類のみで登記を行えます。

• 認印
• 本人確認書類

ただし、地主が土地に賃借権を登記をする義務はなく、登記されるケースは少数です。代わりに借地権者である賃借人は、所有している建物を登記することで賃借権登記を代用できます。

建物の所有権保存登記に必要な書類は以下です。

• 本人確認書類
• 住民票の写し
• 住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書とは、所有権保存登記などで登録免許税の軽減措置を受けるために必要な書類で、市区町村の役所・役場で受け取れます。また、所有権保存登記の申請を司法書士に委託する場合は、住宅用家屋証明書の取得も一緒に依頼可能です。

4-2.借地権登記に必要な費用

一般的に、借地権の登記には、登録免許税と司法書士費用がかかります。

登録免許税は、登記にあたって国に納める税金です。「固定資産税評価額×税率」の計算方法で算出され、税率は登記の内容によって異なります。例えば、所有権保存登記の場合は0.4％、贈与による所有権移転登記の場合は2％の登録免許税率です。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

また、借地権の登記手続きを司法書士に依頼する際には、委託報酬が必要です。費用は司法書士事務所によって異なりますが、地上権や賃借権の登記の司法書士報酬は、4万～6万円程度の相場となっています。

まとめ

土地に対しておこなう借地権の登記は地主の承諾が必要ですが、借地上に建つ建物の登記手続きは賃借人が自由に行えます。建物の登記は、借地権の対抗要件としても認められているので、地主が第三者に土地を譲渡する可能性も考えて、借地権を主張するために、建物の所有権保存登記は必須と言えるでしょう。

登記の有無以外にも、借地権の相続や贈与、処分の際には地主の許可や手続きなど確認しなければならない事項が多数あります。借地権や底地の売却でお悩みの方は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。借地権・底地に精通した専門家がスムーズな売却をお手伝いいたします。