借地権と所有権とは？違いやそれぞれのメリット・デメリットを解説基礎知識

借地借家法では

• ・旧借地権
• ・普通借地権
• ・定期借地権

の３つに分類

現在の借地借家法が施行される前に契約された借地権は、「旧借地権」と呼ばれています。

旧借地法と借地借家法には、主に契約期間の定めと契約更新の有無の2点に違いがあります。契約期間については、旧借地法の場合は建物の構造によって異なる期間が設定されますが、借地借家法の場合、建物の構造に関わらず契約期間は変わりません。また、旧借地法ではすべての借地契約で契約の更新を認めているものの、借地借家法では契約形態によっては契約の更新を認めない場合があります。

旧借地法で締結した借地契約は、自動的に借地借家法には切り替わりません。旧借地権による契約から借地借家法の契約に切り替えるには、地主と借主で話し合いを持ち、新たに契約を締結し直す必要があります。

現在の借地借家法で定められている借地権の1つです。普通借地権による契約の場合は、旧借地権と同様に借主側から契約の更新を求めることができます。

契約期間が定められている借地権です。旧借地権や普通借地権と異なり、定期借地権に基づいた契約の場合、契約の更新はできません。一般的な残存期間は50年と定められており、借主は契約満了後に土地を返還する義務を負います。

「所有権（完全所有権）」の不動産と比較すると利用時の制限が多いため、取得にかかる費用が安くなります。立地条件がよい人気エリアなど、地価が高く所有権の購入が難しい土地であっても、借地権であれば比較的安く手に入れられる可能性があります。

「所有権（完全所有権）」の不動産を取得する場合、土地・建物の両方に対しての納税が必要です。一方、借地権であれば、土地部分の固定資産税や都市計画税を借主が支払う必要がないため、経済的な負担を軽減できます。例えば、東京都区内の一軒家であれば、年間で大体10～15万円の土地にかかる税金の支払いが必要となります。

参考：東京都主税局「東京都特別区と他都市との固定資産税 負担等の実態比較調査」

ただし、借地権付き不動産であっても建物所有者は借主になるため、建物部分の税金は支払う必要があります。不動産にかかる税がすべて免除されるということではないので注意しましょう。

借地権の場合、取得にかかる初期費用や税金などの負担が軽減できる一方、毎月地主に地代を支払い続ける必要があります。周囲の地代の相場や税金の値上がりなどで地代が上がる可能性もあり、月々の支払いが発生し続ける状況に心理的な負担を感じる人も少なくないでしょう。

取得費用が安くすむ点は買い手にとって大きな魅力です。一般的な相場より安価な借地権の場合、土地（土地利用権）を安く手に入れたい人に売却が可能なため、売却時にもメリットになりえます。

借地権の場合、権利の売却や物件のリフォームには地主の許可が必要です。特に売却の場合、地主の許可を取るのに手間がかかり、個人の借主が手続きを進めると時間や労力の負担が大きくなります。また、地主が借地権売買を承諾してくれず、購入の手続きが進まないため売却を断念してしまうといったケースも多くあります。

ただし、専門家の力を借りることでスムーズに売却を進められ、さらに高値で売却できる可能性も高まります。借地権の売却時には借地権に詳しい専門家に相談するのがおすすめです。

所有権の場合、借地権とは異なり土地そのものを所有し土地上に他人の権利は付着していないため、売買や建物の増築・リフォームなども自由に行えます。毎月の地代を払う必要もありません。当然に売却だけでなく、贈与・貸与も自由に行うことが認められています。

「所有権（完全所有権）」の不動産は自由度が高い分、借地権付き不動産と比較すると取得費用が割高です。また、ランニングコストとして固定資産税・都市計画税などの税金を毎年支払う必要があります。

通常の不動産（完全所有権）は、借地権より自由に権利が行使できることから、土地の資産価値が高くなるケースがほとんどです。資産価値が高くなると、売値を高く設定できるだけでなく、購入希望者も住宅ローンの審査が通りやすくなります。取引のしやすさから考えても資産価値の高さは魅力です。

売却時の価格から取得時の価格を差し引いたときに売主に利益が出ている場合、譲渡所得税が課税されるケースがあります。次の計算式で、譲渡課税所得がプラスになると利益があると見なされます。借地権の売却時にも、譲渡課税所得が課税されるケースがありますが、所有権の方が売却価格が高いため譲渡所得税が課税されやすく、課税の価格も高くなる傾向にあります。

譲渡課税所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費用や控除額が差し引かれた金額が課税対象となり、税率は不動産の所有期間によっても異なります。予想外の出費とならぬよう、譲渡所得税についても念頭に置いておきましょう。

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」