登記とは｜用語集

意義：一定の事項を広く公に示すため、公開された帳簿に記載すること。

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登記の種類

• 不動産登記
• 商業登記
• 法人登記外国法人の登記
• 船舶登記
• 成年後見登記
• 動産登記
• 動産譲渡登記
• 債権譲渡登記
• 質権設定登記（債権質）
• 各種財団登記
• 企業担保権登記
• 夫婦財産契約登記
• 立木に関する登記

等があります。

不動産に関する登記

民法177条：「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

とあります。

「不動産に関する物権の得喪及び変更」とは不動産を取「得」したり、「喪」失、「変更」したりという意味です。売買契約に限らず、相続等広く含まれます。「その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」という部分については、登記をしなければ「第三者」には対抗することが出来ないとあるように、当事者間では登記が無くても対抗することが出来ます。

177条の「第三者」について

例えば、不動産を二重譲渡した場合、どちらが優先するかというと、登記を備えている者が優先します。登記を備えているので対抗できるということです。ただ、自由競争の社会という理由ですべてを登記の有無で決すると不都合・理不尽な結果となってしまう場合もあります。そこで、判例は「第三者」に当たるか否かは一定の基準を設けています。

♦【大判明41年12月15日】
判旨：「第三者とは当事者若しくは其包括承継人に非ずして、不動産に関する物件の特喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者…」

としています。

「欠缺」とは、「欠けていること」という意

「登記の欠缺」とは、そもそも登記できる要件が欠けていると読み替えると分かりやすいです。

詳しく判例の文言を読み解くと

まず、「第三者」とは当事者とその包括承継人（※他人の権利及び義務を一括して承継する者、例：相続人）は含まれません。

そして、「不動産に関する物件の特喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者」という文言については

「正当な利益」の有無の判断基準を用い「第三者」に当たるか否かの判断をします。
例えば、全くの無権利者や不法行為者は当然「正当な利益」を有していないため「第三者」には当たりません。
また「背信的悪意者」も「第三者」には当たりません。

「背信的悪意者」とは

「信」義に「背」くほどの「悪意者」という意味です。悪意というの「知っていること」（善意は「知らないこと」）を指しますが、民法の基本精神に反する者は「第三者」に当たらない結果、登記無くしても対抗できるとしています。

例：甲土地が二重に譲渡されている場合に嫌がらせ目的で不動産を譲り受け登記をした場合、原則からすると後に買い受けたものは登記を備えているため、先の買受人に対抗することが出来るが、「背信的悪意者」であるため「第三者」からは除外される結果、先の買受人は登記無くして、後の買受人（背信的悪意者）に対して所有権を対抗（主張）することが出来ます。　

判例は、このようにどんな者でも「第三者」にあたるとはせず、制限的に解釈することで結果の妥当性と自由競争の調和を図っています。